內房價值還是價值陷阱？

股市很大程度上和銀行家一樣，從來錦上添花的多，雪中送炭的少。

最近股災災情最嚴重的，以受災面積之廣泛和災情之嚴重，肯定是內房板塊。上星期一至三短短三個交易日調整幅度達兩成的比比皆是，而三大負面因素為疊加在貿易戰陰影之外的棚改貨幣化剎車、海外發債受限，以及人民幣貶值，。

與此形成鮮明對比的是，內房六月份的銷售繼續高歌猛進。以我持倉最多的內房股奧園(3883)為例，上個月該公司實現合同銷售金額120億元人民幣，按年增長125%。奧園星期二收5.61，市值150億港元，也就是說六月份單月的銷售額幾乎等於奧園的市值。權益比、利潤率、匯率各位怎麼保守假設都好，奧園怎麼算都不應該是這個市值。唯一可以解釋市場雖給予的這種超級保守估值的因素，就是行業的整體銷售將在下半年開始出現斷崖式下降。

如果真的是這種情況的話，當然現在內房股的所謂價值就是價值陷阱。但是如果這種假設被證偽呢？那就是砸出來的黃金坑。

海外發債受限和人民幣貶值可以放在一起講。據花旗估算，上市房地產企業的美金債佔總負債比例2018年只有25%，远低于2016年的35-36%。行業中美金債比例較低的都是民企，例如融創(1918)只有6%，龍湖(0960)19%；假设人民幣今年貶值5%，對上市公司核心利潤只有0.8%的影響。

內房的大股東和管理層明顯是不認同市場看法的，這從公司回購和大股東增持可見一斑。從上個星期開始，回購或增持的內房股包括碧桂園(2007)、恆大(3333)、融創、奧園、龍湖、新城(1030)、旭輝(0884)、金茂(0817)等等。其中較為矚目當屬恆大，該公司星期二斥資2.86億港元回購1,413萬股，股價更於尾市突然抽高，相比低位18.54大升逾一成，收報20.75。

雖然說市場總是對的，但這分短線和中長線，短時當然市場總是對的，中長線？我選擇相信大股東。