再談中海物業

公司業務，有些天花龍鳳，有些則簡單易明，取捨不言而喻。

物業管理是一門簡單易明的生意，管理公司向業主每月收取管理費，用於支付屋苑公共設施的日常管理，包括保安、清潔、保養維修、改善或美化工程等。物業管理的生意模式應該比較穩定，而且不需要大的資本投入。

中海物業(2669.HK)週二收市後發盈喜，預計上半年淨利潤按年上升約一倍，主要是因為毛利上升。股價週三應聲大成交急漲18.5%，週四回調2.1%收HK$1.38，歷史市盈率38倍，看似昂貴但計及增長前景其實并不貴。

首先，在盈利高增長下，2016年市盈率應降至20倍樓下，而且這還未計入收購中信物業的貢獻。更重要的是，國內的物業管理行業應該還有很好的增長前景。此一增長來自兩個方面：中海物業是業內龍頭之一，授權管理中國海外(0688.HK)旗下遍佈全國50個城市的物業，隨著中國海外每年新建樓盤的落成，基本上不愁生意。其次，國內的物業管理費長遠而言應該有較大的提升空間。

以深圳為例，一個100平米新樓，關內要賣600萬人民幣，關外偏一點400萬，取個中間數500萬。再看管理費，深圳普通住宅的管理費約每平米4塊人民幣，也就是說一個100平米住宅，每個月管理費大概400人民幣。換句話說，國內業主每年繳交的管理費約是樓價的千分之一。這是我深圳一個朋友提供的資料，珠海情況也大致如此，合理的假設是全國其他城市的情況應該不會相差太遠。

心水清的香港讀者應該心算緊自己屋苑管理費佔樓價比例，以在下所居屋苑為例，超過千分之三。也就是說，長遠而言，國內的物業管理費有很大提價空間，支持中海物業的盈利增長。

目前基本上還沒有什麼大行分析員關注中海物業，甚合吾意。

當然，現在所做的都是一些相對樂觀的假設，有興趣的朋友則需不斷跟進公司的業務發展和業績報告。