港樓泡沫論有漏洞 居者有其屋不容易

認為本港樓市存在泡沫的其中一個重要論據是樓價和負擔水平脫節，甚或是嚴重脫節。經常被持此論者引用的包括國際物業刊物《Demographia International》的樓價負擔比率調查報告，指本港住宅樓價高踞全球城市負擔比率第一位，港人家庭平均要17年收入，才足以支付本港中價住宅，是調查以來最高紀錄，也遠遠遠拋離排第二、三位的溫哥華及悉尼（分別為10.6及9.8）。

我絲毫不質疑這一數字的準確性，目前香港家庭每月收入中位數約為25000港元，乘以12再乘以17是510萬，大概或者說勉強可以買一個中價物業住宅。那麼問題出在哪兒呢？我想應該出在拿全港家庭每月收入中位數做為基準。本港大約有1/3人口住公屋，設若以就事論事不帶歧視的態度做為討論標準，其實這部分人口應該被排除在潛在私樓購買者的範圍之外，如果這樣家庭收入中位數會得以大幅提高，相應的購買一個中價住宅所需的年數也會降低。

泡沫論者經常引用的第二個論據是本港樓價目前已經是1997年的大約兩倍，97年已經是泡沫，那麼現在已經是97年的兩倍，就更加應該是一個泡沫。

此一論據有幾個顯而易見的漏洞。第一，忽略了20年間的經濟增長和工資增長。的的確確對相當一部分香港人來說，現在的工資水平確實到不了97年的兩倍，但是平均水平停滯不前不代表沒有個別行業從業人員脫穎而出。

第二，忽略了來自大陸的購買力，這個不用細說，相信每個人身邊都見過不少例子。

第三，或者也是最重要的一點，就是現在的供樓利率和97年根本不可相提並論，我手頭沒有準確的數據，但我相信97年的供樓利率可能是接近雙位數，而現在是2%都不到。

第四，97年的過度借貸情況非常嚴重，現在則還是很收斂。我有一個親身碰到的例子，以前的一個同事，也就是一個普通的打工仔，在90年代中買了然後同時供兩層樓，我認識他的時候是在2000年左右的科網股狂潮時，他白天打一份工晚上打一份工，後來科網爆破后就沒有再見到他了，希望他現在已經熬過來了。

第五，這會是很多人憎恨但卻又是客觀存在的事實，那就是貧富懸殊的距離不斷擴大。本身有資產者，包括有樓一族和善於投資的人士，藉助全球量化寬鬆而使自己的資產不斷增值擴大，然後又因為投資物業的杠杆作用所帶來的財富效應進一步投資於物業市場。中原地產的老細施永青有一個論點我覺得很中肯，那就是在分析本港樓市時要清楚區分用家和投資者。沒錯，現在樓價確實已超出了用家的負擔水平，但是並沒有超出投資者的負擔水平。

嗚呼，安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。理想境界當然是居者有其屋，但是現實畢竟是現實，即便在唐朝也有“長安大居不易”的慨歎呢。