奧園展望

根據網上奧園(3883)集團副總裁陳嘉揚參加格隆匯在廣州舉行的投資者會議的演講及答問環節，整理了一些我覺得有用的資訊：

• 銷售：在今年380-400億人民幣（年初目標333億）基礎上，明年實現500-600億，2019年目標700-800億，“2020年的时候肯定會超千億的规模”。
• 佈局：廣東或者大灣區，無論從土地儲備或者銷售貢獻最少佔一半，一般佔50%-55%。整個集团的合同销售均價是10200塊錢，大灣區大概是15500塊錢。
• 拿地：所有新項目必須確保毛利率可以達到25%，淨利潤率至少10%。“我們不是盲目擴張，盲目追求規模而犧牲利潤”。
• 派息：非常穩定的派息政策，派息比率30%-35%。為了慶祝上市十週年，“有一個特別股息，把特別股息加起來，派息比例可以達到45%-47%”。今年是奧園在香港上市十週年。
• 股權結構：創始人郭梓文和大哥郭梓寧合共持有股份54%，公眾持股46%。
• 淨資產：總資產規模在今年上半年的时候大概是848億人民幣，淨資產在6月30日大概是183亿。
• 銷售策略：奧園本身是快速周轉，快速开发，快速回籠資金，從拿地到第一期推出預售平均6、7個月時間。

首先這些都是網上公開信息，我並不能保證信息的真確性和完整性。根據這些數字，假設2018年銷售為中間數550億，歸屬奧園比例為85%，淨利潤率10%，那麼結算利潤應該在56億港幣左右，對應奧園115億港幣市值（現價4.30）。假設派息比率為三成，股息率則可能達到讓人流口水的14.6%。是的，你沒有看錯。

那麼，你說現價應該是買呢，買呢，還是買呢？

當然，caveat是陳先生說的基本上都能兌現。